Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est un concept clé dans le domaine immobilier, particulièrement en viager. Ce droit permet au bénéficiaire d’occuper un bien immobilier sans pouvoir le louer ou le céder. Le DUH est souvent utilisé dans les transactions en viager, où le vendeur conserve le droit d’habiter sa propriété tout en la vendant.
Qu’est-ce que le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ?
Le DUH représente la portion du bien immobilier qui reste à la disposition du bénéficiaire. Ce droit est strictement personnel et ne peut être cédé. Le DUH permet au titulaire de continuer à occuper sa résidence même après la vente du bien. Ce droit est souvent octroyé au signataire du contrat, généralement le vendeur, dans le cadre d’un viager.
Les caractéristiques du DUH
Le DUH est un droit personnel qui ne peut être transféré à un tiers. Le bénéficiaire ne peut pas louer le bien ni permettre à d’autres personnes d’y habiter gratuitement. Ce droit prend fin au décès du ou des occupants et ne peut être transmis par succession. Cependant, le conjoint survivant peut revendiquer ce droit dans un délai d’un an suivant le décès de son conjoint.
Différences entre la propriété et le DUH
Selon la législation française, la propriété d’un bien peut être divisée en trois droits distincts : Usus, Fructus et Abusus. Le DUH correspond à l’usus, c’est-à-dire la simple utilisation du bien. L’usufruit, en revanche, englobe à la fois l’usage et la capacité de générer des revenus à partir du bien.
Mise en place du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
Pour réaliser le démembrement de propriété et mettre en place un DUH, il est impératif de se rendre chez un notaire. Le notaire rédige un contrat définissant les conditions de cessation et les responsabilités de chaque partie.
Les facteurs de calcul d’un DUH
Le calcul du DUH repose sur plusieurs facteurs, notamment l’estimation précise du loyer. Deux méthodes sont couramment utilisées :
- La méthode du rendement locatif, qui se base sur le rendement moyen des locations dans la région.
- La méthode d’évaluation de la durée de vie du vendeur pour déterminer le nombre de loyers à prépayer.
Un taux d’actualisation variant entre 2% et 6% est appliqué pour valoriser les loyers futurs.
L’estimation du DUH
Le DUH viager représente la somme des loyers payés correspondant à l’espérance de vie du vendeur, déduction faite du taux d’actualisation. L’expert en viager utilise deux méthodes pour estimer le DUH :
- La méthode du rendement locatif.
- La méthode d’évaluation de la durée de vie du vendeur.
Avantages et inconvénients du DUH
Le DUH présente plusieurs avantages et inconvénients pour les parties impliquées dans la transaction.
Les avantages du DUH
Les avantages du DUH pour le vendeur incluent :
- Rentes plus élevées par rapport à l’usufruit.
- Partage des charges, où l’acheteur prend en charge les impôts fonciers et les frais d’enlèvement des déchets ménagers.
- Possibilité de négocier la répartition des charges différemment entre l’acquéreur et le vendeur.
Les inconvénients du DUH
Les inconvénients du DUH pour le vendeur incluent :
- Impossibilité de louer le bien.
- Droit personnel non transférable.
- Fin du droit au décès du ou des occupants.
Charges et taxes à prendre en compte en cas de DUH
En cas de DUH, plusieurs charges et taxes doivent être prises en compte.
La taxe foncière en cas de DUH
Dans le cadre d’une nue-propriété assortie d’un DUH, le vendeur est responsable du règlement de la taxe d’habitation, tandis que l’acheteur prend en charge le paiement de la taxe foncière.
Les assurances pour un DUH
En général, c’est l’occupant qui souscrit à une assurance habitation. Cependant, dans le cas d’un DUH, c’est le vendeur qui est tenu de s’assurer. Cette assurance doit couvrir divers dommages matériels tels que les incendies, dégâts des eaux, et inclure une couverture pour la responsabilité civile.
Aspects juridiques à prendre en compte dans un DUH
Plusieurs aspects juridiques doivent être pris en compte dans le cadre d’un DUH.
Lois régissant le DUH
Seule la personne titulaire de ce droit, ainsi que les membres étroits de sa famille ou les tiers spécifiés dans le contrat, auront la permission d’utiliser le logement. Il est interdit de céder, donner en donation ou mettre en hypothèque ce droit. Il n’est pas possible de mettre le bien occupé en location.
Droits et obligations du bénéficiaire
Le DUH ne doit pas être confondu avec l’usufruit. Le titulaire du DUH ne peut tirer de revenu locatif ni permettre à d’autres personnes d’occuper le bien gratuitement. Envers l’acquéreur du logement en viager, les charges de copropriété sont réparties de manière analogue à celles entre un locataire et un propriétaire.
Succession et conjoint survivant
Lorsqu’au moment du décès, le conjoint survivant occupait un bien dont son conjoint était le seul détenteur ou en indivision, ou qu’il partageait en tant que cotitulaire du bail, la loi a instauré deux droits distincts.
Le droit d’usage temporaire
Le conjoint survivant obtient le DUH sur la résidence familiale ainsi que son mobilier, ce qui lui permet d’y habiter jusqu’à son propre décès, ou de la louer. Cependant, il doit exercer son choix pour ce DUH qui succèdera à la période d’occupation temporaire dans l’année suivant le décès.
La transformation du DUH en rente viagère
Le conjoint héritier et les descendants peuvent, par accord mutuel, transformer le DUH en une rente viagère ou en capital. Si l’un des héritiers parties à cet accord est mineur ou sous tutelle, l’entente doit être approuvée par le juge des tutelles.
