Le viager est une forme de vente immobilière où le vendeur, souvent appelé crédirentier, vend son bien tout en conservant le droit d’y résider jusqu’à son décès. Cette formule permet au vendeur de bénéficier d’un revenu complémentaire tout en continuant à occuper son logement. Cependant, la répartition des charges et des taxes peut parfois sembler complexe. Qui doit payer la taxe foncière, la taxe d’habitation et les autres charges dans le cadre d’un viager occupé ? Cet aperçu explore ces questions en détail.
Comprendre le viager occupé
Le viager occupé est une transaction immobilière où le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Cette formule présente plusieurs avantages pour les deux parties. Le vendeur reçoit un bouquet initial, ainsi qu’une rente viagère mensuelle, tout en continuant à vivre dans son logement. L’acheteur, quant à lui, acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur marchande, mais ne peut en disposer librement avant le décès du vendeur.
Les avantages et inconvénients du viager occupé
L’achat en viager occupé présente plusieurs avantages pour l’acheteur. Tout d’abord, le prix d’achat est généralement plus bas que celui d’un bien similaire sur le marché libre. De plus, l’acheteur peut bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, notamment en ce qui concerne la taxe foncière et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cependant, l’acheteur doit également prendre en compte les risques liés à la durée de vie du vendeur, qui peut influencer la rentabilité de l’investissement.
La taxe d’habitation en viager occupé
En viager occupé, le détenteur du droit d’usage et d’habitation est responsable du paiement de la taxe d’habitation. Puisque le vendeur continue de résider dans le bien, il est logique qu’il soit redevable de cette taxe. La taxe d’habitation est établie en fonction de la situation du résident au 1er janvier de l’année d’imposition.
La répartition de la taxe d’habitation ne change pas, même après la signature du contrat de viager. Le vendeur, en tant que résident, doit s’assurer de payer cette taxe chaque année. Cette disposition est clairement établie par la loi et ne peut être modifiée par les parties, sauf accord contraire stipulé dans le contrat de vente. En général, il est conseillé de respecter cette règle pour éviter toute confusion ou litige potentiel.
La taxe foncière en viager occupé
La taxe foncière est une autre composante importante des charges associées à un bien immobilier. En viager occupé, la taxe foncière est normalement à la charge de l’acheteur, également appelé débirentier. Cette règle s’applique tant que le bien est occupé par le vendeur. L’acheteur, en tant que nouveau propriétaire, est responsable du paiement de cette taxe chaque année.
Il est possible que les parties conviennent d’une répartition différente dans le contrat de vente. Dans ce cas, les termes spécifiés dans le contrat prévaudront. Il est donc crucial de lire attentivement le contrat de vente et de bien comprendre les clauses relatives à la répartition des charges avant de conclure la transaction.
Les charges de copropriété en viager occupé
Dans le cadre d’une copropriété, les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété. En viager occupé, le vendeur continue de résider dans le bien et est donc responsable des charges de copropriété. Ces charges incluent les dépenses courantes d’entretien et de conservation de l’immeuble, ainsi que les dépenses spéciales liées aux équipements et services collectifs.
Les charges de copropriété sont payées en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Le vendeur, en tant que résident, doit s’acquitter de ces charges jusqu’à la fin de son droit d’usage et d’habitation. Il est important de noter que le syndic de copropriété gère ces charges et établit un budget prévisionnel chaque année. Les copropriétaires versent des provisions pour charges, généralement réparties en quatre paiements trimestriels.
Les travaux et dépenses exceptionnelles
Les travaux et dépenses exceptionnelles regroupent toutes les dépenses qui ne relèvent pas de l’entretien courant ou des simples réparations liées à l’usage du bien immobilier et de ses équipements. Ces travaux peuvent inclure le ravalement de façade, la rénovation de toiture, l’aménagement de terrasse, l’installation d’une piscine, le remplacement de chaudière, la mise en place d’un ascenseur, les travaux d’isolation et de rénovation énergétique, ainsi que la pose de fenêtres double vitrage.
Dans le cas d’une maison individuelle ou des parties privatives d’un bien en copropriété, ces travaux concernent uniquement le propriétaire et/ou l’occupant du bien immobilier, qui ont donc la liberté de décider des travaux à entreprendre. En viager occupé, l’acheteur est généralement responsable des gros travaux, tandis que le vendeur peut être responsable des travaux d’entretien courant.
Les assurances obligatoires en viager
L’assurance habitation est essentielle pour protéger le bien immobilier contre divers risques. En viager occupé, le vendeur, en tant que crédirentier, choisit de rester dans le logement. Dans ce cas, il est tenu de souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques liés à l’occupation du bien. Il doit informer sa compagnie d’assurance dès la signature de l’acte de vente pour mettre à jour sa situation.
En viager libre, le vendeur ne réside pas dans le bien. Dans cette situation, il n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation pour le logement. Cependant, il est vivement recommandé à l’acheteur, le débirentier, de souscrire une assurance habitation propriétaire. Cette assurance permettra de se protéger contre les dommages pouvant engager sa responsabilité et qui ne sont pas couverts par l’assurance de l’occupant ou du syndic.
Les autres charges à prendre en compte
En plus des charges principales, d’autres frais peuvent s’appliquer en viager occupé. Par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM) est généralement à la charge de l’acheteur, sauf si le contrat de vente stipule autrement. Il est donc important de bien lire le contrat et de comprendre les clauses relatives à la répartition des charges.
Les charges de copropriété, les travaux exceptionnels et les assurances obligatoires sont des éléments essentiels à prendre en compte lors de l’achat en viager occupé. Une bonne compréhension de ces charges permet de mieux gérer les finances et d’éviter les mauvaises surprises.
Les différences entre viager occupé et viager libre
Le viager occupé et le viager libre présentent des différences notables en termes de répartition des charges. En viager libre, le débirentier dispose librement de la jouissance du bien immobilier. Il est donc responsable de toutes les charges, y compris les impôts locaux, ainsi que des dépenses d’entretien et des réparations du bien.
En viager occupé, le crédirentier continue de résider dans le bien et est responsable de certaines charges, telles que la taxe d’habitation et les charges locatives. L’acheteur, quant à lui, prend en charge la taxe foncière et est responsable des gros travaux.
La fiscalité du viager
La fiscalité du viager est un autre aspect important à considérer. En ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le bien n’est pas pris en compte dans le patrimoine du nu-propriétaire lors du calcul de l’assiette de l’IFI. Cette disposition peut constituer un avantage notable pour l’acheteur.
Le droit d’usage et d’habitation ainsi que l’usufruit sont calculés selon le même barème fiscal. Cependant, le droit d’usage étant plus limité, il bénéficie d’un abattement de 40 %.
